I pokazuje: Spory dotyczące najmu są bardziej aktualne i znaczące niż prawie wszystkie inne kwestie. Chodzi o odwołania, niedopuszczalny hałas, nieprawidłowe koszty operacyjne, a nawet skargi dotyczące wynajmowanej nieruchomości. A ponieważ droga sądowa jest zwykle irytująca i kosztowna, wyjaśnimy tutaj najważniejsze kwestie. Zawsze dobrze jest wiedzieć, jakie ma się prawa, jakie są wyroki i jak najlepiej negocjować z wynajmującym lub zarządem. Zaoszczędzi to wielu nerwów, a także pomoże w negocjacjach z sąsiadem.
Czy zawsze muszę znosić hałas dzieci?
Czy dzieci sąsiada bawią się w ogrodzie? A może biegają po mieszkaniu dokładnie w czasie, gdy trzeba się skoncentrować? Cóż, niestety nie masz szczęścia. Ponieważ: hałas dzieci musi być akceptowany. Federalny Trybunał Sprawiedliwości zgadza się z tym i wydał wyrok (BGH, sygn. akt: VIII ZR 197/14).
- Wskazówka: Porozmawiaj z rodziną. Po pierwsze, podkreśl swoje zrozumienie. Ale także zwróć uwagę na swoją sytuację. Być może możliwe jest uzgodnienie tak zwanych godzin wolnych od zabawy w ciągu dnia, w których zagwarantowana jest cisza i spokój.
Czy sąsiad może palić na balkonie?
Jeśli jako najemcy stale przeszkadza ci dym papierosowy na zewnątrz, nie musisz tego znosić. Prawdą jest, że palenie na balkonie i w mieszkaniu jest częścią umownego użytkowania. Ale tylko wtedy, gdy nie przeszkadza sąsiadom. Jeśli tak, mogą oni wnieść pozew o wydanie zakazu palenia. W obecnej sprawie małżeństwo obawiało się, że dym papierosowy od sąsiadów pod nimi może być szkodliwy dla ich zdrowia. Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł na ich korzyść. Sędziowie przyznali im nawet okresy wolne od dymu tytoniowego (BGH, sygn.: V ZR 110/14).
- Wskazówka: Jeśli sąsiedzi czują się znacznie zakłóceni, palenie może być również powodem do rozwiązania umowy.
Czy sąsiedzi mogą głośno oglądać telewizję?
Jest to szczególnie ważne w blokach mieszkalnych. Pomiędzy godziną 22:00 a 6:00 obowiązuje tzw. spoczynek nocny. Poza tym czasem telewizor lub muzyka nie mogą przekraczać głośności pomieszczenia. Oznacza to, że hałas w sąsiednim mieszkaniu nie może być głośniejszy niż normalny hałas domowy (Sąd Okręgowy w Hamburgu, sprawa nr 317 T 48/95).
- Wskazówka: Najpierw poproś sąsiada o zmniejszenie głośności. Jeśli tego nie zrobi, możesz sporządzić raport o hałasie i przedłożyć go wynajmującemu.
Pleśń: Czy mogę obniżyć czynsz?
Właściciel musi interweniować, jeśli w mieszkaniu występują usterki. Oznacza to, że należy go o tym niezwłocznie poinformować. I tylko jeśli nie usunie wady, czynsz może zostać obniżony (BGH, Ref.: VIII ZR 330/09). Ważne: Co do zasady, ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym. Jeśli udowodnił, że nie ma wad konstrukcyjnych, najemca musi następnie udowodnić, że pleśń nie została spowodowana jego zachowaniem.
- Wskazówka: Jeśli przyczyna leży w strukturze budynku, możliwe jest obniżenie odszkodowania o 20%.
Użytek osobisty: Czy mogę złożyć wypowiedzenie w dowolnym momencie?
Niestety tak. Nawet jeśli dopiero się wprowadziłeś (BGH, sygn.: VIII ZR 154/14). Powód wypowiedzenia musi być jednak wystarczająco konkretny. Oznacza to, że musisz być w stanie zidentyfikować osobę, która potrzebuje nieruchomości i wyjaśnić swoje zainteresowanie mieszkaniem. Nie wszystko jednak musi zostać ujawnione. Można na przykład zataić nazwisko partnera, który wprowadza się razem z Tobą (BGH, Ref.: VIII ZR 284/13).
- Wskazówka: Porozmawiaj z wynajmującym. Może on dać ci więcej czasu na poszukanie czegoś nowego
Czy grillowanie w ogrodzie jest dozwolone przez cały czas?
Sąsiedzi zawsze podpalają wszystko swoim grillem. To irytujące. Jednak ogólnie jest to dozwolone - nawet na balkonie i tarasie. Wyjątek: jeśli jest to wyraźnie zabronione w umowie najmu. W takim przypadku możesz otrzymać ostrzeżenie lub, w najgorszym przypadku, wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (LG Essen, nr ref.: 10 S 438/01).
- Wskazówka: Porozmawiaj z sąsiadami - najlepiej przed sezonem grillowym. Jeśli zmienisz grill węglowy na gazowy lub elektryczny, będziesz wytwarzać znacznie mniej dymu i oparów.
Czy sąsiad może kosić trawę przez cały czas?
Zmotoryzowane kosiarki do trawy, dmuchawy do liści i inne hałaśliwe urządzenia ogrodowe są absolutnie zabronione w niedziele i święta. Dodatkowo: W dni powszednie od 19:00 do 7:00 większość przedmiotów musi pozostać w szopie (OLG Düsseldorf, Ref.: 5 Ss OWi 149/95).
- Wskazówka: Czy Twój sąsiad zdaje sobie sprawę z tego, jak bardzo przeszkadza Ci jego hałas? Zaproponuj stałe godziny, w których możesz kosić.
Buty na klatce schodowej: Czy jest to dozwolone?
Odkładanie butów na klatkę schodową na krótki czas, na przykład gdy są mokre, jest dozwolone (AG Lünen, Ref.: 22 II 264/00) i nie jest zabronione przez regulamin. Sytuacja wygląda jednak inaczej, jeśli buty są stale ułożone przed drzwiami lub jeśli półka blokuje drogi ewakuacyjne. Jednakże, jeśli właściciel wyrazi na to zgodę, mała szafka może być również dopuszczalna (Sąd Rejonowy w Kolonii, sygn. akt: 222 C 426/00).
- Wskazówka: W razie wątpliwości należy skontaktować się z zarządcą nieruchomości lub wynajmującym. Pomoże to uniknąć kłótni z sąsiadami.
Nieprawidłowe rozliczenie: co mogę zrobić?
Zestawienie opłat za usługi jest jedną z takich rzeczy. Eksperci szacują, że co drugie rozliczenie jest nieprawidłowe. Uwaga: rozliczenie za rok 2015 należy otrzymać od wynajmującego do 31 grudnia 2016 roku. Jeśli tak się nie stanie, zasadniczo nie musisz już płacić żadnych dodatkowych potrąceń. Ważne: Jednak saldo kredytowe nie wygasa. I: Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do kompilacji wynajmującego, masz prawo wglądu do jego dokumentów. Możesz je nawet skopiować i zabrać ze sobą do domu (BGH, Ref.: VIII ZR 78/05). Przy okazji: Jeśli w dokumencie brakuje klucza podziału (BGH, sygnatura sprawy: VIII ZR 27/10) lub wynajmujący używa niezrozumiałych skrótów, wyciąg z konta traci ważność (BGH, sygnatura sprawy: VIII ZR 295/07).
- Wskazówka: Bardzo uważnie przyglądaj się rachunkom. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zadzwoń do właściciela. Oraz: Zapytaj sąsiadów, być może mają podobne odczucia.