Stukające ogrzewanie, pleśń w kuchni: jeśli jakość życia jest poważnie obniżona, najemcy mogą płacić mniej. Ekspert Marielle Eifler, prawnik i członek zarządu Hamburskiego Stowarzyszenia Najemców, udziela wskazówek, kiedy obniżenie czynszu jest zgodne z prawem.
W jakich przypadkach mogę obniżyć czynsz?
"Wynajmujący jest zobowiązany do pozostawienia mieszkania najemcy w stanie zgodnym z umową. Jeśli najemca nie jest w stanie korzystać z mieszkania zgodnie z oczekiwaniami wynikającymi z umowy, ma prawo do obniżenia czynszu oprócz prawa do napraw. Typowe usterki to na przykład nieszczelne okna, uszkodzenia spowodowane wilgocią lub uciążliwy hałas powodowany przez sąsiadów".
Kiedy jednak obniżka jest wykluczona?
"Z jednej strony, jeśli wada jest nieznaczna, na przykład uszkodzona żarówka w korytarzu. Z drugiej strony, obniżka czynszu jest wykluczona, jeśli najemca wiedział o wadzie już w momencie zawierania umowy najmu, na przykład jeśli mieszkanie w starym budynku jest zbyt głośne".
Co muszę zrobić, aby zgłosić wadę?
"Nie ma określonego formularza zgłaszania usterki wynajmującemu lub jego zarządcy. Można to zrobić osobiście, telefonicznie, faksem lub pocztą elektroniczną. Ponieważ najemca musi następnie udowodnić, że poinformował wynajmującego, zalecamy wysłanie listu poleconego oprócz najszybszej możliwej transmisji. Pismo powinno również określać rozsądny termin usunięcia usterki przez wynajmującego".
O czym jeszcze należy pamiętać pisząc pismo?
"Szczegóły dotyczące wady muszą być na tyle precyzyjne, aby wynajmujący mógł wyrobić sobie zdanie na temat utraty wartości mieszkania. Powinno być również jasne, że wszelkie koszty poniesione w przypadku nieusunięcia wady zostaną potrącone z czynszu".
Jak prawidłowo obliczyć obniżkę czynszu?
"Podstawą do obniżenia czynszu jest czynsz ciepły brutto, czyli czynsz zimny netto powiększony o zaliczki na koszty eksploatacji i ogrzewania. Co do zasady, im większy wpływ wady na wartość mieszkania, tym bardziej drastycznie może zostać obniżony czynsz. Ponieważ zawsze zależy to od konkretnej wady, nie można tu ustalić żadnych ogólnie obowiązujących zasad. W związku z tym zaleca się zasięgnięcie porady prawnej z wyprzedzeniem".