To szaleństwo! Każdego dnia zapada ponad tysiąc wyroków dotyczących prawa najmu. Głośne sprawy, naruszenia umowy, spory o depozyty, kosmetyczne naprawy lub remonty, wypowiedzenia lub podwyżki czynszu - spory dotyczące najmu przeżywają boom. Ponad 17,6% wszystkich postępowań sądowych dotyczy prawa najmu. Ale co jest dozwolone? Co jest zabronione? Nasze podsumowanie aktualnych i ważnych orzeczeń dotyczących prawa najmu pomoże ci odnaleźć się w tej dżungli.
Prawo najmu: wyroki dotyczące remontów
Naprawy kosmetyczne muszą być przeprowadzane przez wynajmującego: Jeśli mieszkasz w mieszkaniu tylko przez krótki czas, nie musisz sam chwytać za pędzel ani ponosić części kosztów napraw kosmetycznych. Prawo najmu mówi: Naprawy kosmetyczne są obowiązkiem wynajmującego. Rzeczywiste naprawy, takie jak pęknięte płytki, muszą zostać naprawione przez najemcę. BGH, sygn. akt: VIII ZR 242/13
Wynajmujący płaci za odmalowanie: Każdy, kto przejmuje niewyremontowane mieszkanie i nie otrzymał żadnej rekompensaty finansowej od wynajmującego, nie musi przeprowadzać żadnych napraw kosmetycznych - ani w okresie wynajmu, ani przy wyprowadzce. Najemca nie musi również płacić odszkodowania za zaniedbane remonty. Klauzule w tym zakresie w umowie najmu są nieważne (BGH, sygnatura sprawy: VIII ZR 21/13). Ale: Jeśli mieszkanie zostało przejęte w stanie odnowionym, kosmetyczne naprawy są wymagane najpóźniej w momencie wyprowadzki najemcy. BGH, sygn. akt: VIII ZR 185/14
Rysy na parkiecie? Wynajmujący płaci za renowację: Niewielkie zadrapania (zwłaszcza w okolicy wejścia) i lekkie odbarwienia parkietu są całkiem normalnymi oznakami użytkowania. Najemca płaci czynsz za konserwację. Nic więcej! Wynajmujący jest odpowiedzialny za renowację podłogi w każdym przypadku. BGH, sygn. akt: VIII ZR 48/09
Prawo najmu: wyroki w sprawie podwyżek czynszu
Zmierz mieszkanie samodzielnie: Właściciel chce więcej pieniędzy? W takim razie musi podać metr kwadratowy, na podstawie którego oblicza podwyżkę. Wcześniej miał prawo do 10% zniżki. BGH, sygn. akt: VIII ZR 266/14
Kiedy wynajmujący może żądać więcej pieniędzy za czynsz? Co dwanaście miesięcy. Może on jednak podnieść czynsz maksymalnie o 20% w ciągu ostatnich trzech lat ze względu na limit czynszu i tylko o 15% w obszarach, w których występuje niedobór mieszkań. Przykład: Płaciłeś 500 euro trzy lata temu, właściciel chce 80 euro więcej czynszu ze względu na indeks czynszu. Dozwolona jest podwyżka do 100 euro (20 procent), a tylko 75 euro za 15 procent. Roszczenie można zmniejszyć o 5 euro. LG Berlin, Ref.: GE 2014, 462
Ręce precz od kaucji: Kaucja ma charakter powierniczy. Właściciel mieszkania nie może dotknąć ani nawet roztrwonić kaucji, jeśli nie jest wypłacalny lub jeśli nie podoba mu się obniżka czynszu. Jest to całkowicie niedopuszczalne. BGH, sygnatura sprawy: VIII ZR 234/13
Prawo najmu: Wyroki dotyczące wynajmujących
Eksmisja z powodu palenia: Wynajmujący może złożyć wypowiedzenie, jeśli sąsiedzi są masowo niepokojeni (LG Düsseldorf, sygn. akt: 21 S 240/13). Ale: Federalny Trybunał Sprawiedliwości uchylił ten wyrok w sprawie prawa najmu z powodu błędów proceduralnych, teraz będzie on renegocjowany.
Jeśli nie płacisz, wylatujesz: Jeśli zalegasz z czynszem za dwa miesiące, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dotyczy to również odbiorców Hartz IV, których wniosek o zasiłek mieszkaniowy nie został (jeszcze) zatwierdzony. BGH, sygn. akt: VIII ZR 175/14
Sprzedaż mieszkania? Właściciel musi zapytać najemcę: Właściciel nie może sprzedać mieszkania, którego chce się pozbyć, obcej osobie. Jego najemca ma prawo pierwokupu. W przeciwnym razie istnieje ryzyko odszkodowania. BGH, Ref.: VIII ZR 51/14
Wynajmujący może zarejestrować swoje wymagania w dowolnym momencie: Pech, jeśli najemca dopiero się wprowadził - ale jeśli chce się wyprowadzić, nadal musi opuścić mieszkanie. BGH, sygn. akt: VIII ZR 154/14
Prawo najmu: wyroki w sprawie obniżenia czynszu
Nie jest wadą, jeśli sąsiad wynajmuje mieszkanie turystom: Jeśli ktoś ze wspólnoty mieszkaniowej oferuje swoje mieszkanie na portalach noclegowych, nie stanowi to automatycznie wady. Czynsz można obniżyć tylko wtedy, gdy w protokole udowodni się np. hałas, nocne dzwonienie, śmieci na korytarzu. BGH, sygn. akt: VIII ZR 155/11
Czynszmoże zostać obniżony ... jeśli ogrzewanie nie działa od października do grudnia - o 70% (AG Charlottenburg, sygn.: 216 C 7/13) i o 80%, jeśli w mieszkaniu są szczury (AG Dülmen, sygn.: 3 C 128/12). Wynajmujący musi jednak zostać powiadomiony o wadzie na piśmie, w tym pocztą elektroniczną. Obniżka może zostać zastosowana dopiero od tej daty.
Co zrobić w przypadku uszkodzenia przez wodę? Jeśli wada powoduje pleśń i konieczne jest zainstalowanie dwóch głośnych urządzeń osuszających, najemca ma prawo do obniżenia czynszu o 80%. LG Kolonia, ZMR 2012, 625
Prawo najmu: wyroki w sprawie hałasu powodowanego przez sąsiadów
Nowa podłoga, więcej hałasu: Kiedy podłoga jest wymieniana, sąsiedzi muszą znosić głośniejsze dźwięki. Dzieje się tak, ponieważ zastosowanie mają przepisy dotyczące ochrony przed hałasem obowiązujące w roku budowy. Zwłaszcza w starszych budynkach mieszkańcy muszą liczyć się z hałasem, odgłosami telewizora lub chrapaniem bez możliwości odwołania się do sądu. BGH, sygn. akt: V ZR 73/14
Palenie na balkonie? Palenie na balkonie jest dozwolone, ale jeśli niebieska mgiełka zbytnio przeszkadza sąsiadom, palacze mogą zostać zobowiązani do przestrzegania określonych godzin palenia. Nie ma powszechnie obowiązującego orzeczenia. Wiążące wyroki w sprawie prawa najmu prawdopodobnie pojawią się w przyszłości. BGH, sygn. akt: V ZR 110/14
Czy hałas dzieci jest dopuszczalny? Tak! Hałas dzieci jest częścią życia i musi być akceptowany. Obniżki czynszu z powodu hałasu dzieci są niedopuszczalne. Ponieważ, jak twierdzą sędziowie, jest to "muzyka" (BGH, sygn.: VIII ZR 197/14). Rodzice nie zawsze muszą być tuż obok swoich dzieci. Małe dziecko może oddalić się nawet na odległość rozmowy telefonicznej. OLG Koblenz, sygn. akt: 5 U 433/11
Prawo najmu: orzeczenia w sprawie kosztów operacyjnych
Zamiatanie może być podzielone: Jeśli wynajmujący wykonuje tę pracę samodzielnie, może pobierać opłatę w takiej samej wysokości jak profesjonalista - ale bez podatku VAT. BGH, sygn. akt: VIII ZR 41/12
Wynajmujący nie dotrzymał terminu? Nie musisz płacić: Wynajmujący musi wysłać fakturę za opłatę serwisową dwanaście miesięcy po okresie rozliczeniowym, więc za rok 2015 musi ona wpłynąć do 31/12/16. Jeśli termin minie, nie musisz płacić żadnych zaległości. Jednak w takim przypadku saldo kredytowe nie wygasa. BGH, Ref.: VIII ZR 84/07
Błąd? Rozliczenie jest nieważne: brakuje klucza dystrybucyjnego (BGH, sygn.: VIII ZR 27/10)? Wynajmujący używa kryptycznych skrótów (BGH, sygn.: VIII ZR 295/07)? Te błędy formalne dewaluują oświadczenie. Wynajmujący otrzyma pieniądze tylko wtedy, gdy poprawi je na czas.
Co jeśli uważam, że płacę za dużo na konto? Aby rozwiać wszelkie wątpliwości, można przejrzeć rachunek sąsiada. Dane osobowe zostaną zaciemnione. LG Berlin, nr ref.: 65 S 141/12