Bu çılgınlık! Her gün kiracılık hukukuna ilişkin binden fazla karar veriliyor. Gevşeklik, sözleşme ihlalleri, depozito anlaşmazlıkları, kozmetik onarımlar veya tadilatlar, fesihler veya kira artışları - kiracılık konularındaki anlaşmazlıklar patlama yaşıyor. Mahkemede görülen tüm davaların yüzde 17,6'sından fazlası kiracılık hukuku alanındadır. Ancak nelere izin verilir? Ne yasaklanmıştır? Güncel ve önemli kiracılık hukuku kararlarına ilişkin özetimiz, ormanda yolunuzu bulmanıza yardımcı olacaktır.
Kiracılık hukuku: yenileme kararları
Kozmetik onarımlar ev sahibi tarafından yapılmalıdır: Bir dairede sadece kısa bir süre yaşıyorsanız, elinize boya fırçası almak veya kozmetik onarımlar için masrafların bir kısmını ödemek zorunda değilsiniz. Kiracılık yasası şöyle der: Kozmetik onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır. Kırık fayanslar gibi gerçek onarımlar kiracı tarafından giderilmelidir. BGH, Ref.: VIII ZR 242/13
Boyama masraflarını ev sahibi karşılar: Yenilenmemiş bir daireyi devralan ve ev sahibinden herhangi bir maddi tazminat almayan kişi, ne kira süresi boyunca ne de taşınırken herhangi bir kozmetik onarım yapmak zorunda değildir. Kiracı da ihmal edilen tadilatlar için tazminat ödemek zorunda değildir. Kira sözleşmesinde bu yönde yer alan hükümler geçersizdir (BGH, dava referansı: VIII ZR 21/13). Ancak: Daire yenilenmiş bir halde devralınmışsa, kozmetik onarımlar en geç kiracı taşındığında yapılmalıdır. BGH, Ref.: VIII ZR 185/14
Parkede çizikler mi var? Tadilatı ev sahibi öder: Küçük çizikler (özellikle giriş alanında) ve parkenin hafif renk değiştirmesi oldukça normal kullanım belirtileridir. Kiracı bakım için kira öder. Başka bir şey değil! Her halükarda zeminin yenilenmesinden ev sahibi sorumludur. BGH, Ref.: VIII ZR 48/09
Kiracılık hukuku: kira artışlarına ilişkin kararlar
Daireyi kendiniz ölçün: Ev sahibi daha fazla para mı istiyor? O zaman artışı hangi metrekare bazında hesapladığını belirtmelidir. Daha önce yüzde 10 indirim yapmasına izin veriliyordu. BGH, Ref.: VIII ZR 266/14
Ev sahibi kira için ne zaman daha fazla para talep edebilir? Her on iki ayda bir. Ancak kira üst sınırı nedeniyle son üç yıl içinde kirayı en fazla yüzde 20 oranında ve konut sıkıntısı olan bölgelerde sadece yüzde 15 oranında artırabilir. Örnek: Üç yıl önce 500 Euro ödediniz, ev sahibi kira endeksini göz önünde bulundurarak 80 Euro daha fazla kira istiyor. 100 Euro'ya kadar (yüzde 20) bir artışa izin verilir ve yüzde 15 için sadece 75 Euro'ya izin verilir. Talebinizi 5 Euro azaltabilirsiniz. LG Berlin, Ref.: GE 2014, 462
Depozitodanelini çek: Depozito emanet niteliğindedir. Kat maliki ödeme gücü yoksa veya kira indiriminden hoşlanmıyorsa depozitoya dokunamaz, hatta çarçur edemez. Bu tamamen kabul edilemez. BGH, dava referansı: VIII ZR 234/13
Kiracılık hukuku: Ev sahibi kararları
Sigara içildiği için tahliye: Komşular büyük ölçüde rahatsız oluyorsaev sahibi ihbarda bulunabilir (LG Düsseldorf, Ref.: 21 S 240/13). Ancak: Federal Adalet Divanı, usul hataları nedeniyle bu kira hukuku kararını bozdu, şimdi yeniden görüşülecek.
Ödemezsen çıkarsın: İki aylık kiraödenmemişse, ev sahibi kiracılığı haber vermeksizin feshedebilir. Bu durum, konut yardımı başvurusu (henüz) onaylanmamış Hartz IV alıcıları için de geçerlidir. BGH, Ref.: VIII ZR 175/14
Daireyi satmak mı? Ev sahibi kiracıyasormalı: Bir ev sahibi kurtulmak istediği bir daireyi yabancı birine satamaz. Kiracısının ilk reddetme hakkı vardır. Aksi takdirde tazminat riski vardır. BGH, Ref.: VIII ZR 51/14
Ev sahibi istediği zaman kendi gereksinimlerini kaydedebilir: Kiracı henüz yeni taşınmışsa kötü şans - ancak taşınmak istiyorsa, yine de daireyi terk etmek zorundadır. BGH, Ref.: VIII ZR 154/14
Kiracılık hukuku: kira indirimine ilişkin kararlar
Komşunun turistlere kiralaması bir kusur değildir: Ev halkından birinin dairesini konaklama portallarında sunması otomatik olarak bir kusur teşkil etmez. Kira bedelini ancak gürültü, gece zil sesi, koridordaki çöpler gibi sorunları bir tutanakla kanıtlayabilirseniz düşürebilirsiniz. BGH, Ref.: VIII ZR 155/11
Ekim-Aralık ayları arasında ısıtma sistemi çalışmazsakira yüzde 70 oranında (AG Charlottenburg, Ref.: 216 C 7/13) ve dairede fareler varsa yüzde 80 oranında (AG Dülmen, Ref.: 3 C 128/12) düşürülebilir. Ancak, ev sahibinin e-posta da dahil olmak üzere yazılı olarak kusurdan haberdar edilmesi gerekir. İndirim sadece bu tarihten itibaren uygulanabilir.
Su hasarı durumunda ne yapmalı? Kusur küflenmeye neden oluyorsa ve iki gürültülü kurutma cihazının kurulması gerekiyorsa, kiracının kirayı yüzde 80 oranında azaltma hakkı vardır. LG Köln, ZMR 2012, 625
Kiracılık hukuku: komşu gürültüsüne ilişkin kararlar
Yeni zemin, daha fazla gürültü: Bir zemin değiştirildiğinde, komşular daha yüksek seslere katlanmak zorunda kalır. Bunun nedeni, inşaatın yapıldığı yılın gürültü koruma yönetmeliklerinin geçerli olmasıdır. Özellikle eski binalarda, bina sakinleri herhangi bir yasal başvuru olmaksızın gürültü, televizyon sesi veya horlamadan rahatsız olmayı beklemelidir. BGH, Ref.: V ZR 73/14
Balkonda sigara içmek? Evet ve hayır. Balkonda sigara içmek serbesttir, ancak mavi pus komşuları çok fazla rahatsız ediyorsa, sigara içenler belirli sigara içme saatlerine uymak zorunda kalabilirler. Genel olarak uygulanabilir bir karar yoktur. Kiracılık hukukuna ilişkin bağlayıcı kararların bunu takip etmesi muhtemeldir. BGH, Ref.: V ZR 110/14
Çocukların gürültüsü kabul edilebilir mi? Evet! Çocuk gürültüsü hayatın bir parçasıdır ve kabul edilmelidir. Çocuk gürültüsü nedeniyle kira indirimi kabul edilemez. Çünkü yargıçlar bunun "müzik" olduğunu söylüyor (BGH, ref.: VIII ZR 197/14). Ebeveynlerin her zaman çocuklarının hemen yanında olmaları gerekmez. Küçük bir çocuk arama mesafesi kadar uzağa gidebilir. OLG Koblenz, Ref.: 5 U 433/11
Kira hukuku: işletme giderlerine ilişkin kararlar
Süpürme işi paylaştırılabilir: Ev sahibi bu işi kendisi yaparsa, bir profesyonel kadar ücret alabilir - ancak KDV olmadan. BGH, Ref.: VIII ZR 41/12
Ev sahibi son tarihi kaçırdı mı? Ödeme yapmak zorunda değilsiniz: Ev sahibi hizmet bedeli faturasını fatura döneminden on iki ay sonra göndermelidir, yani 2015 yılı için fatura 31/12/16 tarihine kadar elinize ulaşmış olmalıdır. Son ödeme tarihi geçerse, gecikmiş herhangi bir ödeme yapmak zorunda değilsiniz. Ancak bu durumda kredi bakiyeniz sona ermez. BGH, Ref.: VIII ZR 84/07
Hata mı? Faturalandırma geçersiz: Dağıtım anahtarı eksik (BGH, Ref.: VIII ZR 27/10)? Ev sahibi şifreli kısaltmalar mı kullanıyor (BGH, Ref.: VIII ZR 295/07)? Bu biçimsel hatalar beyanın değerini düşürmektedir. Ev sahibi ancak bunları zamanında düzeltirse para alacaktır.
Çok fazla hesap ödediğimi düşünürsem ne yapmalıyım? Şüphelerinizi gidermek için komşunuzun faturasını görüntüleyebilirsiniz. Kişisel bilgiler karartılacaktır. LG Berlin, Ref.: 65 S 141/12