Et montre que : Les litiges locatifs sont plus actuels et importants que toute autre chose. Il s'agit de résiliations, de bruits inacceptables, de frais d'exploitation erronés ou encore de réclamations concernant la chose louée. Et comme un recours au tribunal est souvent ennuyeux et coûteux, nous clarifions ici les questions les plus importantes. Il est toujours bon de savoir quels sont vos droits, quels sont les jugements existants et comment négocier au mieux avec le bailleur ou la gérance. Vous économiserez ainsi beaucoup de temps et d'énergie et vous vous entendrez bien avec votre voisin.

Dois-je toujours accepter le bruit des enfants ?

Les enfants du voisin jouent-ils à la fin du monde dans le jardin ? Ou se déchaînent-ils dans l'appartement à l'heure précise où vous devez vous concentrer ? Eh bien, pas de chance. Car : le bruit des enfants doit être accepté. C'est également l'avis de la Cour fédérale de justice qui a rendu un jugement (BGH, Az. : VIII ZR 197/14).

- Conseil : parlez avec la famille. Insistez d'abord sur votre compréhension. Mais faites également remarquer votre situation. Peut-être est-il possible de se mettre d'accord sur des périodes dites sans jeu dans la journée, pendant lesquelles vous êtes assuré d'être tranquille.

Le voisin a-t-il le droit de fumer sur le balcon ?

Si, en tant que locataire, vous êtes constamment dérangé à l'extérieur par la fumée de cigarette de votre voisin, vous ne devez pas l'accepter. Certes, fumer sur le balcon et dans l'appartement fait partie de l'usage prévu par le contrat. Mais seulement si cela ne gêne pas les voisins. Si c'est le cas, ces derniers peuvent demander une injonction. Dans le cas présent, un couple craignait que la fumée de cigarette des voisins du dessous ne nuise à sa santé. La Cour fédérale de justice leur a donné raison. Les juges leur ont même accordé des périodes sans fumée (BGH, référence : V ZR 110/14).

- Conseil : si les voisins se sentent considérablement dérangés, le fait de fumer peut aussi être un motif de résiliation.

Les voisins peuvent-ils regarder la télévision à haute voix ?

Dans un immeuble collectif, les égards sont particulièrement importants. Entre 22 heures et 6 heures, c'est ce qu'on appelle le repos nocturne. En dehors de cette heure, le volume de la télévision ou de la musique ne doit pas dépasser celui de la pièce. Cela signifie que les bruits ne doivent pas être plus forts dans l'appartement voisin que des bruits d'habitation tout à fait normaux (LG Hamburg, Az. : 317 T 48/95).

- Conseil : demandez d'abord à votre voisin de baisser le volume. S'il ne le fait pas, vous pouvez établir un protocole de bruit et le soumettre à votre bailleur.

Moisissure : puis-je réduire le loyer ?

En cas de défauts dans le logement, le bailleur doit intervenir. Cela signifie qu'il doit être informé immédiatement. Et ce n'est que s'il ne remédie pas au défaut que le loyer peut être diminué (BGH, Az. : VIII ZR 330/09). Important : en règle générale, c'est au bailleur d'apporter la preuve. S'il a prouvé qu'il n'y a pas de défauts de construction, le locataire doit alors prouver que la moisissure n'est pas due à son comportement.

- Conseil : si la cause réside dans la structure du bâtiment, une réduction de 20 pour cent est possible.

Besoin personnel : puis-je résilier mon bail à tout moment ?

Malheureusement, oui. Même si vous venez d'emménager (BGH, Az. : VIII ZR 154/14). Le motif de la résiliation doit toutefois être suffisamment concret. Cela signifie que la personne qui occupe le logement doit être identifiable et que l'intérêt pour le logement doit être exposé. Mais : tout ne doit pas être divulgué. Le nom du compagnon, par exemple, qui emménage avec le locataire, peut être passé sous silence (BGH, Az. : VIII ZR 284/13).

- Conseil : parlez avec le propriétaire. Il peut vous laisser plus de temps pour chercher quelque chose de nouveau.

Les barbecues permanents sont-ils autorisés dans le jardin ?

Les voisins fument toujours partout avec leur barbecue. C'est agaçant. Toutefois, c'est en principe autorisé - même sur le balcon et la terrasse. Exception : si le contrat de location l'interdit expressément. Dans ce cas, vous risquez un avertissement ou, dans le pire des cas, un licenciement sans préavis (LG Essen, Az. : 10 S 438/01).

- Conseil : discutez avec vos voisins - de préférence avant la saison des barbecues. Si vous passez du charbon de bois au gaz ou à l'électricité, vous produisez beaucoup moins de fumée et de brouillard.

Le voisin peut-il tondre en permanence ?

Les tondeuses à gazon motorisées ainsi que les souffleurs de feuilles et autres appareils de jardinage bruyants ont l'interdiction absolue de fonctionner le dimanche et les jours fériés. Plus : les jours ouvrables, de 19 heures à 7 heures, la plupart des pièces doivent rester dans la remise (OLG Düsseldorf, Az. : 5 Ss OWi 149/95).

- Conseil : Votre voisin est-il conscient de la gêne que son bruit vous cause ? Proposez-lui des heures fixes auxquelles la tonte peut être effectuée.

Chaussures dans les escaliers : est-ce autorisé ?

Déposer brièvement ses chaussures, par exemple lorsqu'elles sont mouillées, est autorisé (AG Lünen, Az. : 22 II 264/00) et ne doit pas être interdit par le règlement intérieur. Il en va toutefois autrement si les chaussures s'entassent durablement devant la porte ou si une étagère installée gêne les issues de secours. Si le bailleur le permet, une petite armoire peut également être autorisée (AG Köln, Az. : 222 C 426/00).

- Conseil : adressez-vous à la gérance de l'immeuble ou au bailleur si vous n'êtes pas sûr. Vous éviterez ainsi les conflits avec les voisins.

Décompte erroné : que puis-je faire ?

Le décompte des charges est une chose. Les experts estiment qu'un décompte sur deux est faux. Attention : pour l'année 2015, le décompte du bailleur doit vous parvenir avant le 31.12.2016. Si ce n'est pas le cas, vous n'avez en général pas besoin de payer d'éventuelles réductions supplémentaires. Important : votre crédit n'est pas perdu. Et : si vous doutez de la composition de votre bailleur, vous avez le droit de consulter ses documents. Vous pouvez même les copier et les emporter chez vous (BGH, Az. : VIII ZR 78/05). D'ailleurs : si la clé de répartition manque dans le document (BGH, Az. : VIII ZR 27/10) ou si le bailleur utilise des abréviations incompréhensibles, le décompte perd sa validité (BGH, Az. : VIII ZR 295/07).

- Conseil : regardez attentivement les décomptes. Si vous ne comprenez pas quelque chose, appelez votre bailleur. Et : demandez à vos voisins, peut-être sont-ils dans le même cas.