Mon voisin a-t-il le droit de le faire ? Dois-je me laisser faire par mon propriétaire ? Le thème du loyer est le plus grand sujet de litige dans notre pays. Pour que vous sachiez ce que vous avez le droit de faire en tant que locataire, nous avons résumé pour vous les principaux jugements en un coup d'œil. Ainsi, vous pourrez peut-être envisager le prochain conflit avec plus de sérénité.

Décomptes

Opposition : un locataire n'a pas un temps illimité pour contester le décompte des frais d'exploitation du bailleur et pour s'y opposer. Si le locataire laisse passer le délai de douze mois, il doit prendre en charge tous les frais, même si le décompte est erroné et qu'il a raison en vertu de la loi ou des accords conclus dans le contrat de location.
BGH, référence : VIII ZR 209/15

Charges: ce jugement a affaibli vos droits en tant que locataire : l'année dernière, la Cour fédérale de justice a décidé de manière surprenante que les bailleurs ne devaient plus établir de décompte détaillé des charges. Ainsi, la plausibilité pour le locataire ne peut plus être constatée à partir des décomptes. La seule possibilité qui existe pour le locataire : il doit faire lui-même le calcul en consultant les justificatifs.
BGH, réf. : VIII ZR 93/15

Garantie de loyer: si, au moment de quitter le logement, des demandes de remboursement des décomptes de charges ou de frais d'exploitation sont encore prescrites, le bailleur ne peut pas simplement retenir une partie de la garantie de loyer, ont jugé les juges.
BGH, référence : VIII ZR 263/14

Réparations

Artisans : en principe, si quelque chose est cassé dans la maison ou l'appartement, le bailleur doit avoir la possibilité de constater les dégâts et d'y remédier lui-même. Mais s'il s'agit d'une urgence, comme un chauffage défectueux en cas de gel, le locataire peut aussi faire appel immédiatement à un artisan. Dans la plupart des cas, il convient de décider avec le bailleur de ce qui constitue une véritable urgence. Car sinon, il se peut que le locataire doive finalement assumer lui-même les frais.
AG Münster, Az. : 4 C 2725/09

Rénovation :les réparations esthétiques constituent l'un des points de litige les plus fréquents entre le locataire et le propriétaire. Le fait est que celui qui a emménagé dans un appartement fraîchement rénové et qui y a vécu moins de cinq ans n'est pas tenu de le rénover à son départ et ne doit pas non plus payer de frais proportionnels. Même ceux qui ont rénové eux-mêmes leur logement lors de leur emménagement, sans avoir reçu de compensation financière de la part du propriétaire, peuvent laisser leurs pots de peinture et leurs pinceaux au repos.
BGH, affaire : VIII ZR 242/13
BGH, affaire : VIII ZR 185/14

Résiliation

Accès :le bailleur a le droit, dans certaines circonstances, d'accéder à l'appartement. La condition est une raison concrète et objective, et la visite doit être annoncée à l'avance. Si le locataire refuse l'accès, il enfreint certes ses obligations, mais dans la plupart des cas, cela ne suffit pas pour une résiliation sans préavis.
LG Berlin, Az. : 65 S 202/16

Besoin personnel:L'année dernière, la Cour fédérale de justice a rendu un jugement important par lequel elle affaiblit les droits des locataires. Selon les juges, les sociétés de droit civil (GbR) peuvent donner congé aux locataires d'un bien immobilier pour cause de besoin personnel. Jusqu'à présent, les investisseurs n'étaient pas autorisés à le faire. Le problème est que ces sociétés, qui peuvent être créées facilement, permettent de contourner la protection contre le licenciement des locataires.
BGH, référence : VIII ZR 232/15

Dettes : Les locataires qui ont deux mois de retard dans le paiement de leur loyer peuvent être licenciés sans préavis. Cela vaut également pour les bénéficiaires de l'allocation Hartz IV auxquels l'administration ne veut pas payer un nouveau logement.
BGH, Az. : VIII ZR 175/14

Loyer

Coûts:Si un locataire paie trop cher son appartement, il peut demander le remboursement de l'argent au bailleur. Dans le cas présent, il s'agissait d'une bénéficiaire de l'allocation Hartz IV qui occupait un appartement prétendument de 71 m². Lorsque la femme a découvert que l'appartement ne faisait en réalité que 47,1 m², elle a demandé à son propriétaire de lui rembourser le loyer payé en trop. Celui-ci a toutefois refusé. Son argument : la locataire n'avait aucun droit, car il avait conclu un contrat avec le Jobcenter et non avec elle. Les juges ont vu les choses différemment. Il a dû rembourser l'argent à la femme, qui l'a ensuite transmis au Jobcenter.
LG Berlin, Az. : 65 S 477/14

Réduction de loyer : réduire le loyer est un moyen de pression pour de nombreux locataires. Surtout lorsqu'il y a un défaut. Condition préalable à la réduction du loyer : le bailleur a été informé du défaut et a eu le temps d'y remédier. Le locataire doit lui-même évaluer le montant de la réduction. Même si elle est trop élevée, le locataire risque dans le pire des cas de devoir payer un supplément, mais il ne peut pas être licencié. La situation ne devient difficile que si le loyer retenu s'élève à plus d'un mois de loyer et est injustifié. Cela peut autoriser le bailleur à résilier le bail sans préavis.
BGH, affaire : XII ZR 254/95
BGH, Az. : VIII ZR 138/11

Réception du paiement: la clause habituelle du contrat de location selon laquelle le loyer doit être reçu par le bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable du mois est inadmissible. C'est ce que vient de décider la Cour fédérale de justice. Il suffit que les locataires aient versé l'argent à leur banque le troisième jour ouvrable.
Cour fédérale de justice, référence : VIII ZR 222/15

Voisins

Fumer: Peut-on fumer sans restriction sur le balcon ou à la fenêtre ? Quels sont ici mes droits en tant que locataire si je ne fume pas ? La Cour fédérale de justice a statué à nouveau sur cette question fondamentale en 2014. Pendant des décennies, cette règle était en vigueur : le balcon ou la fenêtre font partie de l'appartement, il est donc permis d'y fumer. Mais en 2014, la Cour fédérale de justice a décidé, en faveur des non-fumeurs, que fumer sur le balcon d'un immeuble collectif n'était plus simplement autorisé. Si les voisins se sentent dérangés, ils peuvent exiger que l'on s'abstienne de fumer à certaines heures.
BGH, Az. : V ZR 110/14

Chaussures: puis-je ou non mettre mes chaussures dans la cage d'escalier devant la porte de mon appartement ? Oui, dit le tribunal. Toutefois, uniquement s'il neige ou s'il pleut. Le mauvais temps est la seule raison pour laquelle des chaussures mouillées peuvent être placées temporairement devant la porte sur le paillasson. Mais : une clause du contrat de location qui interdirait en principe de déposer des chaussures dans le couloir de l'immeuble est inadmissible.
Tribunal régional supérieur de Hamm, affaire : 15 Wx 168/88

Poussettes: les poussettes peuvent être garées dans le couloir de l'immeuble. Surtout s'il n'est pas raisonnable pour les parents de porter la poussette ou le landau sur plusieurs étages dans l'appartement. Mais : il ne doit pas en résulter de nuisances importantes pour les voisins.
Cour fédérale de justice, affaire : VZR 57/06