Czy mój sąsiad może to robić? Czy muszę to znosić ze strony mojego właściciela? Temat czynszu jest największym przedmiotem sporów w tym kraju. Abyś wiedział, jakie są Twoje prawa jako najemcy, podsumowaliśmy najważniejsze wyroki w skrócie. Dzięki temu być może będziesz mógł stawić czoła kolejnemu konfliktowi z (większym) spokojem.
Rozliczenia
Sprzeciw: Najemca nie ma nieograniczonej ilości czasu, aby sprzeciwić się zestawieniu kosztów eksploatacyjnych wynajmującego i wnieść sprzeciw. Jeśli najemca przekroczy termin dwunastu miesięcy, musi zapłacić wszystkie koszty, nawet jeśli oświadczenie jest nieprawidłowe i ma rację zgodnie z prawem lub ustaleniami zawartymi w umowie najmu.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 209/15
Opłaty eksploatacyjne: Ten wyrok osłabił prawa najemcy: W ubiegłym roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości niespodziewanie orzekł, że wynajmujący nie muszą już wystawiać szczegółowego zestawienia opłat eksploatacyjnych. Oznacza to, że najemcy nie mogą już uznać wiarygodności rachunków. Jedyną opcją dostępną dla najemców jest to, że muszą sami przeliczyć rachunek, sprawdzając rachunki.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 93/15
Kaucja czynszowa: Sędziowie orzekli, że wynajmujący nie może po prostu zatrzymać części kaucji czynszowej, jeśli w momencie wyprowadzki najemcy nadal istnieją zaległe, przedawnione roszczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych lub rachunków za media.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 263/14
Naprawy
Rzemieślnicy: Zasadniczo, jeśli coś jest zepsute w domu lub mieszkaniu, wynajmujący musi mieć możliwość zarejestrowania szkody i naprawienia jej we własnym zakresie. Jeśli jednak jest to nagły wypadek, taki jak wadliwy system ogrzewania w mroźną pogodę, najemca może natychmiast wynająć rzemieślnika. W większości przypadków to, co stanowi prawdziwy nagły wypadek, powinno być ustalane wspólnie z wynajmującym. W przeciwnym razie najemca może sam ponieść koszty.
Sąd Rejonowy w Münster, sygn. akt: 4 C 2725/09
Renowacja:Jednym z najczęstszych punktów spornych między najemcami a wynajmującymi są naprawy kosmetyczne. Faktem jest, że każdy, kto wprowadził się do świeżo wyremontowanego mieszkania i mieszkał w nim krócej niż pięć lat, nie musi przeprowadzać remontu po wyprowadzce i nie musi ponosić proporcjonalnej części kosztów. Nawet jeśli sam wyremontowałeś mieszkanie po wprowadzeniu się, nie otrzymując żadnej rekompensaty finansowej od wynajmującego, możesz zostawić wiadro z farbą i pędzel w domu.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 242/13
BGH, sygn. akt: VIII ZR 185/14
Anulowanie
Dostęp:Wynajmujący ma prawo uzyskać dostęp do mieszkania w pewnych okolicznościach. Wymaga to konkretnego, obiektywnego powodu, przy czym wizyta musi być zapowiedziana z wyprzedzeniem. Jeśli najemca odmawia dostępu, narusza swoje obowiązki, ale w większości przypadków nie jest to wystarczające do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.
LG Berlin, sygn. akt: 65 S 202/16
Użytek własny:W zeszłym roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości wydał ważny wyrok, który osłabia prawa najemców. Według sędziów tzw. spółki cywilne (GbR) mogą wypowiedzieć najemcom nieruchomości z powodu użytku osobistego. Wcześniej inwestorzy nie mieli takiej możliwości. Problem: z pomocą takich spółek, które są łatwe do założenia, najemcy mogą obejść ochronę przed wypowiedzeniem.
BGH, sygnatura sprawy: VIII ZR 232/15
Długi: Najemcom, którzy zalegają z zapłatą dwumiesięcznego czynszu, można wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Dotyczy to również odbiorców Hartz IV, dla których urząd nie chce płacić za nowe mieszkanie.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 175/14
Czynsz
Koszty:Jeśli najemca płaci za dużo za swoje mieszkanie, może zażądać zwrotu pieniędzy od wynajmującego. Przedmiotowa sprawa dotyczyła odbiorcy Hartz IV, który mieszkał w mieszkaniu o rzekomej powierzchni 71 metrów kwadratowych. Kiedy kobieta dowiedziała się, że mieszkanie miało w rzeczywistości tylko 47,1 metra kwadratowego, poprosiła właściciela o zwrot nadpłaconego czynszu. Ten jednak odmówił. Jego argumentacja brzmiała: najemca nie miał żadnych praw, ponieważ zawarł umowę z urzędem pracy, a nie z nią. Sędziowie widzieli to inaczej. Najemca musiał zwrócić pieniądze kobiecie, która następnie przekazała je urzędowi pracy.
LG Berlin, sygn. akt: 65 S 477/14
Obniżenie czynszu: Obniżenie czynszu jest środkiem nacisku dla wielu najemców. Zwłaszcza jeśli występuje wada. Warunek obniżenia czynszu: Wynajmujący został poinformowany o wadzie i miał czas na jej usunięcie. Najemca musi sam ocenić, jak wysoka może być obniżka. Nawet jeśli jest zbyt wysoka, w najgorszym przypadku najemca może być zmuszony do zapłaty dodatkowego czynszu, ale nie może otrzymać wypowiedzenia. Sytuacja staje się trudna tylko wtedy, gdy wstrzymany czynsz przekracza miesięczny czynsz i jest nieuzasadniony. Może to uprawniać wynajmującego do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia.
BGH, sygn. akt: XII ZR 254/95
BGH, Ref.: VIII ZR 138/11
Otrzymanie płatności: Zwykła klauzula w umowie najmu, zgodnie z którą czynsz musi wpłynąć do wynajmującego do trzeciego dnia roboczego miesiąca, jest niedopuszczalna. Zostało to już rozstrzygnięte przez Federalny Trybunał Sprawiedliwości. Wystarczy, że najemcy przeleją pieniądze do swojego banku trzeciego dnia roboczego.
BGH, sygn. akt: VIII ZR 222/15
Sąsiedzi
Palenie: Czy można palić na balkonie lub przy oknie bez ograniczeń? Jakie są moje prawa jako najemcy, jeśli nie palę? Federalny Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął tę fundamentalną kwestię w 2014 roku. Przez dziesięciolecia obowiązywała zasada: balkon lub okno należy do mieszkania, więc palenie jest tam dozwolone. W 2014 r. Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł jednak na korzyść osób niepalących, że palenie na balkonie budynku mieszkalnego nie jest już po prostu dozwolone. Jeśli sąsiedzi czują się zaniepokojeni, mogą wyegzekwować powstrzymanie się od palenia w określonych godzinach.
BGH, sygn. akt: V ZR 110/14
Buty: Czy mogę zostawić buty na klatce schodowej przed drzwiami mojego mieszkania? Tak, mówi sąd. Ale tylko wtedy, gdy pada śnieg lub deszcz. Zła pogoda jest jedynym powodem, dla którego mokre buty można tymczasowo umieścić na wycieraczce przed drzwiami. Ale: Klauzula w umowie najmu, która generalnie zabraniałaby pozostawiania butów w korytarzu, jest niedopuszczalna.
OLG Hamm, Ref.: 15 Wx 168/88
Wózki dziecię ce: Wózki dziecięce można parkować w korytarzu. Zwłaszcza jeśli nie można racjonalnie oczekiwać, że rodzice wniosą wózek dziecięcy na kilka pięter do mieszkania. Nie może to jednak powodować znacznych niedogodności dla sąsiadów.
BGH, nr ref.: VZR 57/06