Le chauffage cogne, de la moisissure se forme dans la cuisine : si la qualité du logement est fortement dégradée, les locataires peuvent payer moins. L'experte Marielle Eifler, avocate et membre du comité directeur de l'association des locataires de Hambourg, donne des conseils sur les cas où il est légal de réduire le loyer.

Dans quels cas puis-je réduire mon loyer ?
"Le bailleur est tenu de mettre l'appartement à la disposition du locataire dans un état conforme au contrat. Si le locataire ne peut pas utiliser le logement comme on pourrait s'y attendre en vertu du contrat, il a le droit de réduire le loyer en plus du droit à la remise en état. Les défauts typiques sont par exemple des fenêtres non étanches, des dégâts dus à l'humidité ou des nuisances sonores causées par les voisins".

En revanche, quand une réduction est-elle exclue ?
"D'une part, lorsqu'il n'y a qu'un défaut insignifiant, par exemple une ampoule défectueuse dans le couloir. D'autre part, une réduction de loyer est exclue lorsque le locataire connaissait déjà le défaut au moment de la conclusion du contrat de location, par exemple la luminosité d'un appartement ancien".

Comment dois-je procéder pour signaler le défaut ?
"Il n'y a pas de forme prescrite pour signaler un défaut au bailleur ou à son gestionnaire. Cela peut se faire en personne, par téléphone, par fax ou par e-mail. Étant donné que le locataire doit prouver a posteriori qu'il a informé le bailleur, nous recommandons, outre la transmission la plus rapide possible, d'envoyer une lettre par courrier recommandé. La lettre devrait également fixer au bailleur un délai raisonnable pour remédier au défaut".

Quels autres éléments dois-je prendre en compte dans la lettre ?
"Les informations sur les défauts doivent être suffisamment précises pour permettre au bailleur de se faire une idée de la dégradation du logement. Il doit également être clair que si le défaut n'est pas corrigé, les frais occasionnés seront déduits du loyer".

Comment calculer correctement la réduction de loyer ?
"La base de la réduction de loyer est le loyer brut, c'est-à-dire le loyer net plus les paiements anticipés pour les frais d'exploitation et de chauffage. En principe, plus le défaut a un impact sur la valeur du logement, plus la réduction du loyer peut être importante. Comme cela dépend toujours de l'atteinte concrète, il n'est pas possible d'établir des règles générales. Il est donc judicieux de demander un conseil juridique au préalable".

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