C'est la folie ! Plus de mille jugements sont rendus chaque jour en matière de droit de la location. Volume, violations de contrat, litiges concernant la caution, les réparations esthétiques ou les rénovations, les résiliations ou les augmentations de loyer - les litiges en matière de location ont le vent en poupe. Plus de 17,6 % de toutes les affaires portées devant les tribunaux relèvent du droit de la location. Mais qu'est-ce qui est autorisé ? Qu'est-ce qui est interdit ? Notre résumé des jugements actuels et importants en matière de droit de bail vous aide à vous y retrouver dans la jungle.

Droit de la location : jugements sur la rénovation

Les réparations esthétiques doivent être prises en charge par le bailleur : Celui qui ne vit que brièvement dans un appartement ne doit ni prendre lui-même les pinceaux, ni payer une partie des frais de réparation esthétique. Le droit du bail dit : les réparations esthétiques sont l'affaire du bailleur. Les vraies réparations, comme par exemple un carrelage cassé, doivent être réparées par le locataire. BGH, réf. : VIII ZR 242/13

Le bailleur paie une nouvelle peinture : celui qui prend possession d'un appartement non rénové et qui n'a pas reçu de compensation financière de la part du bailleur n'est pas tenu de prendre en charge les réparations esthétiques - ni pendant la durée du bail ni au moment du départ. Le locataire ne doit pas non plus payer de dommages et intérêts pour les rénovations non effectuées. Les clauses correspondantes du contrat de location ne sont pas valables (BGH, Az. : VIII ZR 21/13). Mais : si l'appartement a été pris en charge après rénovation, les réparations esthétiques sont dues au plus tard au moment du déménagement. BGH, Az. : VIII ZR 185/14

Rayures sur le parquet ? Le bailleur paie pour la rénovation : les petites rayures (notamment dans l'entrée) et les légères décolorations du parquet sont des traces d'utilisation tout à fait normales. Pour l'entretien, le locataire paie son loyer. C'est tout ! Les rénovations du parquet sont en tout cas à la charge du bailleur. BGH, Az. : VIII ZR 48/09

Droit du bail : jugements sur l'augmentation du loyer

Mesurer soi-même l'appartement : Le propriétaire veut plus d'argent ? Il doit alors indiquer sur quelle base de mètres carrés il calcule l'augmentation. Jusqu'à présent, il pouvait se tromper de 10 %. Cour fédérale de justice, réf. : VIII ZR 266/14

Quand le propriétaire peut-il demander plus d'argent pour le loyer ? Tous les douze mois. Mais il ne peut augmenter le loyer que de 20 pour cent au maximum au cours des trois dernières années en raison de la limite de plafonnement, et même de 15 pour cent dans les régions où sévit la pénurie de logements. Exemple : vous avez payé 500 euros il y a trois ans, le propriétaire veut augmenter le loyer de 80 euros en tenant compte de l'indice des loyers. Vous avez le droit de demander jusqu'à 100 euros (20%), mais seulement 75 euros pour 15%. Vous devriez réduire la demande de 5 euros. LG Berlin, Az. : GE 2014, 462

Ne pas toucher à la caution : la caution a un caractère fiduciaire. Le propriétaire de l'appartement n'a pas le droit, s'il n'a pas de liquidités ou si une réduction de loyer ne lui convient pas, de toucher à la caution ou même de la dilapider. C'est totalement inadmissible. BGH, Az. : VIII ZR 234/13

Droit du bail : jugements concernant le bailleur

Expulsion pour cause de tabagisme : le bailleur peut résilier le bail si cela dérange massivement les voisins (LG Düsseldorf, Az. : 21 S 240/13). Mais : la Cour fédérale de justice (BGH) a annulé ce jugement en matière de droit de la location en raison de vices de procédure, il est maintenant question d'un nouveau procès.

Celui qui ne paie pas est expulsé : si deux mois de loyer sont dus, le bailleur peut résilier le bail sans préavis. Cela concerne également les bénéficiaires de Hartz IV dont la demande d'allocation logement n'a pas (encore) été acceptée. BGH, Az. : VIII ZR 175/14

Vente de l'appartement ? Le bailleur doit demander au locataire : un propriétaire ne peut pas vendre à un étranger un appartement dont il veut se débarrasser. Son locataire dispose d'un droit de préemption. Dans le cas contraire, il risque de devoir payer des dommages et intérêts. Cour fédérale de justice, affaire : VIII ZR 51/14

Le bailleur peut à tout moment faire part de ses besoins personnels : Pas de chance, si le locataire vient d'emménager - mais en cas de besoin personnel, il doit quand même quitter l'appartement. Cour fédérale de justice, affaire : VIII ZR 154/14

Droit de location : jugements sur la réduction de loyer

Ce n'est pas un défaut si le voisin loue à des touristes : Si quelqu'un de la communauté d'habitation propose son appartement sur des portails de logement, cela ne constitue pas automatiquement un défaut. Vous ne pouvez réduire le loyer que si vous prouvez dans un procès-verbal, par exemple, le bruit, les sonneries nocturnes, les ordures dans le couloir. BGH, Az. : VIII ZR 155/11

Le loyer peut être réduit ... si le chauffage tombe en panne d'octobre à décembre - à 70 % (AG Charlottenburg, Az. : 216 C 7/13) et à 80 % si vous avez des rats dans l'appartement (AG Dülmen, Az. : 3 C 128/12). Mais : le défaut doit être communiqué par écrit au bailleur, même par e-mail. Ce n'est qu'à partir de cette date qu'une réduction peut être effectuée.

Que faire en cas de dégât des eaux ? Si le défaut provoque des moisissures et que deux appareils de séchage bruyants doivent être installés, le locataire a le droit de réduire le loyer de 80 pour cent. LG Cologne, ZMR 2012, 625

Droit de location : jugements sur les troubles du voisinage

Nouveau sol, plus de bruit : en cas de remplacement d'un sol, les voisins doivent accepter des bruits plus forts. Car ce sont les dispositions d'insonorisation de l'année de construction qui s'appliquent. Dans les bâtiments anciens, les habitants doivent s'attendre à être dérangés par le bruit, les bruits de télévision ou les ronflements, sans qu'il soit possible de s'y opposer juridiquement. BGH, affaire : V ZR 73/14

Fumer sur le balcon ? Non. Il est certes permis de fumer sur le balcon, mais si la fumée bleue dérange trop les voisins, les fumeurs peuvent être obligés de respecter certaines heures de tabagisme. Il n'existe pas de jugement universel. Des jugements contraignants en matière de droit de la location devraient suivre. BGH, référence : V ZR 110/14

Le bruit des enfants est-il acceptable ? Oui ! Les manifestations de la vie des enfants font partie de la vie et doivent être acceptées. Les réductions de loyer dues au bruit des enfants sont inadmissibles. Car, disent les juges, il s'agit de "musique" (BGH, Az. : VIII ZR 197/14). Les parents ne sont pas non plus toujours obligés d'être directement auprès de leur progéniture. Un enfant en bas âge peut s'éloigner jusqu'à portée de voix. Tribunal régional supérieur de Coblence, Az. : 5 U 433/11

Droit de location : jugements sur les frais d'exploitation

Le balayage peut être réparti : Si le bailleur effectue lui-même ce travail, il peut le facturer au même prix qu'un professionnel - mais sans la TVA. BGH, Az. : VIII ZR 41/12

Le bailleur a manqué le délai ? Vous n'êtes pas obligé de payer : Le bailleur doit envoyer la facture des charges douze mois après la période de décompte, pour 2015, elle doit donc être reçue avant le 31/12/16. Si le délai est dépassé, vous ne devez rien payer en plus. Mais votre crédit n'est pas perdu dans ce cas. BGH, Az. : VIII ZR 84/07

Une erreur ? Le décompte est nul : la clé de répartition manque (BGH, Az. : VIII ZR 27/10) ? Le bailleur utilise des abréviations cryptiques (BGH, Az. : VIII ZR 295/07) ? Ces erreurs formelles dévalorisent le décompte. Ce n'est que si le bailleur corrige dans les délais qu'il obtient de l'argent.

Que se passe-t-il si je pense que je paie trop d'acomptes ? Pour lever le doute, vous pouvez consulter le décompte de votre voisin. Les données personnelles sont caviardées. LG Berlin, Az. : 65 S 141/12