Mietrecht: Aktuelle Urteile

Mieterrechte vor Gericht

05. August 2016

Wer hat recht? Pro Jahr werden 300.000 Mietsachen verhandelt. Kein anderes Thema beschäftigt die deutschen Gerichte mehr. Idee für mich nennt aktuelle Mietrecht-Urteile und sagt, wie Sie Geld und Ärger sparen – und Ruhe bewahren!

Es ist der Wahnsinn! Über tausend Urteile werden täglich zum Mietrecht gefällt. Lautstärke, Vertragsverletzungen, Zoff um die Kaution, Schönheitsreparaturen oder Renovierungen, Kündigungen oder Mieterhöhungen – Streit um Mietangelegenheiten hat Hochkonjunktur. Über 17,6 Prozent aller Verfahren, die überhaupt vor Gericht verhandelt werden, fallen in den Bereich Mietrecht. Doch was ist erlaubt? Was ist verboten? Unsere Zusammenfassung aktueller und wichtiger Mietrecht-Urteile erleichtert ihnen den Überblick im Dschungel.

Mietrecht: Urteile zum Renovieren

Schönheitsreparaturen muss der Vermieter übernehmen: Wer nur kurz in einer Wohnung lebt, muss weder selbst zum Pinsel greifen, noch anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zahlen. Das Mietrecht sagt: Schönheitsreparaturen sind Vermietersache. Echte Reparaturen, wie z. B. kaputte Kacheln, müssen vom Mieter behoben werden. BGH, Az.: VIII ZR 242/13

Vermieter zahlt Neuanstrich: Wer eine Wohnung unrenoviert übernimmt und dafür keinen finanziellen Ausgleich vom Vermieter bekommen hat, muss keine Schönheitsreparaturen übernehmen – weder während der Mietzeit noch beim Auszug. Für unterlassene Renovierungen muss der Mieter auch keinen Schadenersatz zahlen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind ungültig (BGH, Az.: VIII ZR 21/13). Aber: Wurde die Wohnung renoviert übernommen, sind spätestens beim Auszug Schönheitsreparaturen fällig. BGH, Az.: VIII ZR 185/14

Kratzer im Parkett? Vermieter zahlt für die Renovierung: Kleine Kratzer (besonders im Eingangsbereich) und leichte Verfärbungen des Parketts sind ganz normale Gebrauchsspuren. Für die Instandhaltung zahlt der Mieter seine Miete. Mehr nicht! Die Renovierungen des Bodens trägt auf jeden Fall der Vermieter. BGH, Az.: VIII ZR 48/09

Mietrecht: Urteile zur Mieterhöhung

Die Wohnung selbst abmessen: Der Eigentümer will mehr Geld? Dann muss er angeben, auf welcher Quadratmeterbasis er die Erhöhung berechnet. Bisher durfte er 10 Prozent daneben liegen. BGH, Az.: VIII ZR 266/14

Wann darf der Vermieter mehr Geld für die Miete verlangen? Alle zwölf Monate. Er darf aber die Miete wegen der Kappungsgrenze innerhalb der letzten drei Jahre nur um maximal 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit Wohnungsnot sogar nur um 15 Prozent. Beispiel: Sie haben vor drei Jahren 500 Euro gezahlt, der Vermieter will mit Blick auf den Mietspiegel 80 Euro mehr Miete haben. Zulässig sind bis zu 100 Euro (20%), bei 15 Prozent nur 75 Euro. Sie dürften die Forderung um 5 Euro mindern. LG Berlin, Az.: GE 2014, 462

Finger weg von der Kaution: Die Kaution hat Treuhandcharakter. Der Wohnungseigentümer darf, wenn er nicht flüssig ist oder wenn ihm eine Mietminderung nicht passt, die Kaution nicht antasten oder gar verbraten. Das ist völlig unzulässig. BGH, Az.: VIII ZR 234/13

Mietrecht: Urteile zum Vermieter

Rauswurf wegen Rauchens: Der Vermieter darf kündigen, wenn es die Nachbarn massiv stört (LG Düsseldorf, Az.: 21 S 240/13). Aber: Der BGH kassierte dieses Mietrecht-Urteil wegen Verfahrensfehlern, nun wird neu verhandelt.

Wer nicht zahlt, fliegt raus: Sind zwei Monatsmieten fällig, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das trifft auch Hartz-IV-Empfänger, deren Antrag auf Wohngeld (noch) nicht bewilligt wurde. BGH, Az.: VIII ZR 175/14

Verkauf der Wohnung? Vermieter muss Mieter fragen: Ein Eigner darf eine Wohnung, die er loswerden will, keinem Fremden verkaufen. Sein Mieter hat das Vorkaufsrecht. Andernfalls droht Schadenersatz. BGH, Az.: VIII ZR 51/14

Der Vermieter darf jederzeit seinen Eigenbedarf anmelden: Pech, wenn der Mieter erst frisch eingezogen ist – aber bei Eigenbedarf muss er trotzdem wieder raus aus der Wohnung. BGH, Az.: VIII ZR 154/14

Mietrecht: Urteile zur Mietminderung

Es ist kein Mangel, wenn der Nachbar an Touristen vermietet: Wenn jemand aus der Hausgemeinschaft seine Wohnung auf Unterkunftsportalen anbietet, begründet das nicht automatisch einen Mangel. Sie dürfen die Miete nur kürzen, wenn Sie in einem Protokoll z. B. Lärm, nächtliches Klingeln, Müll im Flur nachweisen. BGH, Az.: VIII ZR 155/11

Miete darf gekürzt werden … wenn die Heizung von Oktober bis Dezember ausfällt – zu 70 Prozent (AG Charlottenburg, Az.: 216 C 7/13) und zu 80 Prozent, wenn Sie Ratten in der Wohnung haben (AG Dülmen, Az.: 3 C 128/12). Aber: Der Mangel muss dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden, auch via E-Mail. Erst ab diesem Datum darf gemindert werden.

Was tun bei Wasserschaden? Verursacht der Defekt Schimmel und müssen zwei lärmende Trockengeräte aufgestellt werden, hat der Mieter das Recht, um 80 Prozent zu mindern. LG Köln, ZMR 2012, 625

Mietrecht: Urteile zu Nachbarärger

Neuer Boden, mehr Lärm: Bei Austausch eines Bodens müssen die Nachbarn lautere Geräusche hinnehmen. Denn es gelten die Schallschutzbestimmungen des Baujahrs. Gerade bei älteren Gebäuden müssen Bewohner damit rechnen, auch durch Lärm, TV Geräusche oder Schnarchen gestört zu werden, ohne dass eine rechtliche Möglichkeit besteht, dagegen vorzugehen. BGH, Az.: V ZR 73/14

Rauchen auf dem Balkon? Jein. Es ist zwar erlaubt, auf dem Balkon zu qualmen, stört der blaue Dunst aber die Nachbarn zu sehr, können Raucher dazu verpflichtet werden, bestimmte Rauchzeiten einzuhalten. Ein allgemeingültiges Urteil gibt es nicht. Verbindliche Mietrecht-Urteile dürften folgen. BGH, Az.: V ZR 110/14

Ist Kinderlärm hinzunehmen? Ja! Die Lebensäußerungen von Kindern gehören zum Leben, müssen akzeptiert werden. Mietminderungen wegen Kinderlärms sind unzulässig. Denn, sagen die Richter, es sei „Musik“ (BGH, Az.: VIII ZR 197/14). Eltern brauchen auch nicht immer direkt beim Nachwuchs zu sein. Ein Kleinkind darf sich bis auf Rufweite entfernen. OLG Koblenz, Az.: 5 U 433/11

Mietrecht: Urteile zu den Betriebskosten

Fegen darf umgelegt werden: Erledigt der Vermieter diese Arbeiten selbst, darf er dafür so viel verlangen wie ein Profi – aber ohne die Umsatzsteuer. BGH, Az.: VIII ZR 41/12

Vermieter hat die Frist verpasst? Sie müssen nicht zahlen: Der Vermieter muss zwölf Monate nach der Abrechnungsperiode die Nebenkosten-Rechnung zustellen, für 2015 muss sie also bis zum 31.12.16 eingehen. Verstreicht die Frist, müssen Sie nichts nachzahlen. Ihr Guthaben aber verfällt in diesem Fall nicht. BGH, Az.: VIII ZR 84/07

Fehler? Abrechnung ist nichtig: Der Verteilerschlüssel fehlt (BGH, Az.: VIII ZR 27/10)? Der Vermieter benutzt kryptische Abkürzungen (BGH, Az.: VIII ZR 295/07)? Diese formalen Fehler entwerten die Abrechnung. Nur wenn der Vermieter fristgerecht korrigiert, kriegt er Geld.

Was ist, wenn ich glaube, ich zahle zu viel Abschlag? Um Zweifel zu beheben, dürfen Sie die Abrechnung des Nachbarn einsehen. Persönliche Daten werden geschwärzt. LG Berlin, Az.: 65 S 141/12

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