Die Heizung klopft, in der Küche bildet sich Schimmel: Wenn die Wohnqualität stark beeinträchtigt ist, dürfen Mieter weniger zahlen. Expertin Marielle Eifler, Rechtsanwältin und Vorstand des Mietervereins Hamburg, gibt Tipps, wann es rechtens ist, die Miete zu kürzen.
In welchen Fällen darf ich meine Miete kürzen?
„Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie es nach dem Vertrag zu erwarten wäre, hat er neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht, die Miete zu mindern. Typische Mängel sind zum Beispiel undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder Lärmbelästigung durch Nachbarn.“
Wann ist eine Minderung hingegen ausgeschlossen?
„Zum einen, wenn nur ein unerheblicher Mangel vorliegt, beispielsweise eine defekte Glühbirne im Flur. Zum anderen ist eine Mietminderung dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte, zum Beispiel die Hellhörigkeit einer Altbauwohnung.“
Wie muss ich vorgehen, um den Mangel anzuzeigen?
„Es gibt keine vorgeschriebene Form, wie ein Mangel gegenüber dem Vermieter oder seinem Verwalter anzuzeigen ist. Dies kann persönlich, telefonisch, per Fax oder per E-Mail erfolgen. Da der Mieter im Nachhinein nachweisen muss, dass er den Vermieter informiert hat, empfehlen wir, neben der schnellstmöglichen Übermittlung auch einen Brief per Einschreiben zu schicken. In dem Schreiben sollte dem Vermieter auch eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels gesetzt werden.“
Was sollte ich noch beim Anschreiben bedenken?
„Die Mangel-Angaben müssen so genau sein, dass der Vermieter in der Lage ist, sich ein Bild über die Wohnwertbeeinträchtigung zu machen. Es sollte auch deutlich werden, dass anfallende Kosten, wenn der Mangel nicht beseitigt wird, mit der Miete verrechnet werden.“
Wie berechne ich die Mietminderung korrekt?
„Grundlage für die Mietminderung ist die Brutto-Warmmiete, also die Netto-Kaltmiete plus Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten. Grundsätzlich gilt: Je stärker sich der Mangel auf den Wohnwert auswirkt, desto drastischer darf de Miete gekürzt werden. Da es immer auf die konkrete Beeinträchtigung ankommt, lassen sich hier keine allgemeingültigen Regeln aufstellen. Eine rechtliche Beratung vorab ist deshalb sinnvoll.“
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